Asuta korteriühistu kohe, muidu tehakse seda sundkorras

1. jaanuaril 2018. aastal jõustub 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus, millega asendatakse hetkel kehtivad korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus ning millega on edaspidi reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

Kui käesoleva aasta lõpuni on võimalik kortermaju majandada ka ilma korteriühistuta, s.t. korteriomanike ühisuse kaudu, siis uue seaduse kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma korteriühistu vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega.

Kui soovid:

      A. valida korteriühistule nime,

      B. valida ühistule juhatus,

      C. otsustada ühistu toimimise põhimõtted, koostades selleks põhikirja,

siis tuleks asutada korteriühistu enne käesoleva aasta lõppu.

Korteriühistu on selgem ja konkreetsem majandamise vorm

Korteriühistu eesmärk on moodustada eraldi juriidiline isik elamu paremaks haldamiseks ja hooldamiseks.

Kui kortermajas puudub korteriühistu, siis võib esineda segadusi seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. Kolmandate isikutega, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga lepingu sõlmimisel võib korteriomanike ühisus tekitada segadust, sest pole selge, kes ikkagi on lepingu pool, kas valitseja või korteriomanikud, ja kuidas teha kindlaks, kas ennast valitsejana esitlev isik üldse on seda. Korteriühistu kui juriidiline isik on oluliselt arusaadavam lepingupartner.

Samuti on korteriühistu puhul selgemalt paigas selle majandamise ja juhtimise põhimõtted, mida ühistu liikmed saavad põhikirjas konkreetselt kokku leppida.

Uuest aastast alates on korteriühistu kohustuslik

Kui uus seadus aasta alguses jõustub, siis enne seda asutatud korteriühistud jätkavad oma tegevust, nendele põhimõttelisi muudatusi ei toimu. Kõigis nendes majades aga, kus korteriomanikud ise korteriühistut moodustanud ei ole, luuakse riigi poolt automaatselt korteriühistu. See tähendab, et korteriühistute registri pidaja registreerib ise uued korteriühistud ning selliste korteriühistute nimeks saab kinnisasja aadress koos täiendiga „korteriühistu“.

Riigi poolt registreeritud korteriühistutele peavad juhatuse siiski valima korteriomanikud ise. Kui korteriomanikud on varasemalt ametisse nimetanud valitseja, siis jätkab see valitseja tegevust kuni juhatuse valimiseni. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui aga senine valitseja on juriidiline isik, siis jääb ta korteriühistu valitsejaks ning tegutseb ühistu juhatuse asemel, s.t. siis ühistul juhatus puudub ja see juriidilisest isikust valitseja täidab kõiki juhatuse funktsioone.

Registripidaja algatusel registreeritud korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, s.t ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik. Samas on põhikirja kehtestamine paljudel juhtudel soovitatav, eriti, kui tegemist on suurema kortermajaga, kus korteriomanike omavahelised suhted, ühistu juhtimine ja maja hooldamine-remontimine võivad viia segaduste või vaidlusteni.

Erandid väikestele kortermajadele

Eraldi reeglid kehtivad väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit. Kuigi korteriühistu tekib sõltumata korteriomandite arvust, on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Selliselt juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea koostama ega esitama majandusaasta aruannet.

Siinkohal tuleb kindlasti tähele panna, et kui väikestes kortermajades soovitakse neid erandeid kasutada (juhatuseta kassapõhine raamatupidamine), siis ära asuta korteriühistut enne 1.01.2018, kuna kuni selle ajani kohalduks asutamisel kehtiv seadus, mis selliseid erandeid väikestele majadele ei võimalda.

Kui soovid ise otsustada, asuta korteriühistu ise

Arvestades, et 2018. aasta alguses tekivad kõikidesse kortermajadesse, kus on moodustatud korteriomandid, korteriühistud niikuinii, siis juhul, kui soovite ise otsustada, mis sätted põhikirja lähevad, mis saab korteriühistu nimeks, kes on juhatuses jms, tuleks korteriühistu ise moodustada enne 1.01.2018.

Varasemalt asutatud korteriühistutele ei too uus seadus ka kaasa vajadust põhikirja muuta, kuid korteriomanikud võiks oma ühistu põhikirja siiski värske pilguga üle vaadata, sest praegu leidub neis sageli sätteid, mis ei ole kooskõlas ka kehtiva õigusega. Näiteks on mitmetes põhikirjades sätted selle kohta, kuidas juhatus otsustab isiku korteriühistu liikmeks saamise üle, samuti esineb sätteid, mis näevad võimaluse korteriomanik korteriühistu liikmete hulgast juhatuse või üldkoosoleku otsusega välja arvata. Kui tavalise mittetulundusühingu puhul on sellised sätted igati asjakohased, siis korteriühistu puhul mitte. Korteriühistu liikmeks saamine kaasneb automaatselt korteriomanikuks saamisega, samuti saab korteriühistu liikmest vabaneda ainult seaduses sätestatud korras korteriomandi võõrandamise nõude esitamisega. Kui põhikirja sätted on seadusega vastuolus, siis sellised sätted on tühised ja neid ei saa rakendada.

Avokaados saab kiirelt ja lihtsalt koostada nii korteriühistu asutamiskoosoleku protokolli kui ka põhikirja.

Klienditoelt saad alati abi küsida, kui dokumendi koostamisel tekib mistahes küsimusi. Dokumendi koostamiseks vastab kasutaja küsimustele, vastuste juures olevad infonupud selgitavad kasutajale küsimuse sisu, kohtupraktikat ja teisi olulisi asjaolusid. Kui küsimused on vastatud, koostatakse dokument Avokaado süsteemis hetkega ja seda saab samas alla laadida, jagada, kommenteerida ja allkirjastada.

Avokaado 23.10.2017