Kinnisasja broneerimislepingu ABC

Soovid müüa kinnisvara ja leidsid ostja, kes on ostust tõsiselt huvitatud, kuid finantseerimisküsimused vajavad veel korraldamist. Enne kui sõlmid broneerimislepingu, teeme kiire ülevaate, mis leping see ikkagi on ja milles seisnevad selle lepingu komistuskivid.

A. Broneerimisleping ei ole kinnisasja müügi eeleleping

Broneerimisleping on leping, millega kinnisasja müüja kohustub teatud ajavahemiku jooksul mitte võõrandama ja pakkuma kinnisasja kellelegi teisele kui broneerijale. Broneerimisleping ei ole oma sisult kinnisasja müügi eelleping, broneerimislepinguga ei teki müüjal kohustust müüa ega ostjal osta. Broneerimislepingu täitmist saavad tagada ühelt poolt ostja poolt tasutav broneerimistasu ja müüjal leppetrahvi maksmise kohustus, kui ta siiski võõrandab kinnisasja broneerimislepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule. Samas tuleb arvestada, et kui müüja ongi müünud broneeritud kinnisasja kolmandale isikule, siis selle müümist broneerijale enam kuidagi nõuda ei saa.

Kinnisasja müügi eellepingu puhul tulenevad seadusest kindlad nõuded, mida lepingu sõlmimisel tuleb järgida. Eellepingus peab sisalduma kokkulepe tehingu poolte, objekti ja hinna osas. Lisaks on soovitav kokku leppida tingimustes ja tähtajas, millal põhitehing tehakse. Tavapäraselt tasutakse ka ettemaks. Seega, võrreldes tehinguks mittekohustava broneerimislepinguga, on eelleping tunduvalt keerulisem ja tõsisem leping, kuna sellega võtavad pooled siduva kohustuse sõlmida müügileping.

B. Piisab lihtkirjalikust vormist

Seadusest kohustuslikku broneerimislepingu vorminõuet ei tulene, seega võib selline leping olla ka lihtkirjalik. Kinnisasja müügi eellepingule näeb aga seadus ette kohustusliku notariaalse vormi, et see oleks kehtiv. Tehingu tegemisel tuleb tehingu hinnalt tasuda ka notaritasu, mida broneerimislepingul ei ole. Kui pooled on siiski sõlminud eellepingu lihtkirjalikus vormis, siis on see tühine. See tähendab, et sellist eellepingut ei loeta sõlmituks ning selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada. Ehk, juhul kui on selle lepingu alusel tasutud juba ettemaks, siis tuleb see tagastada ja mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud teisele maksma. Seetõttu on eriti oluline, et kui soovitakse siiski sõlmida broneerimislepingut, siis ei tohiks minna hoogu ja püüda kokku leppida ka eellepingu sätteid. Vastasel juhul riskitakse lepingu tühisusega.

C. Broneerimistasu ei ole ettemaks

Broneerimislepingu sisust peab selgelt tulenema, et tegemist on broneerimislepinguga ja tasu makstakse kinnisasja broneerimise eest. Broneerimistasu suurus ja see, kellele see jääb, on olulised, kui peaks tekkima vaidlus, kas tegemist on broneerimislepinguga või hoopis müügi eellepinguga. Riigikohus on asunud seisukohale, et kui broneerimistasu on ebamõistlikult suur ja ületab ainult broneerimise eest mõistlikult makstava summa ning lepingus on kokku lepitud, et lepingu mittesõlmimisel jääb tasu müüjale, viitab see kinnisasja müügi eellepingule, mis tuleb notariaalselt vormistada.

Tavapäraselt lepitakse kokku, et kui pooled jõuavad broneeritud kinnisasja eellepingu või müügilepingu sõlmimiseni, siis broneerimistasu arvestatakse müügihinnast maha (nagu oleks tegemist ettemaksuga, kuid ta ei ole ettemaks). Kui broneerija ei osta broneeritud kinnisasja, jääb broneerimistasu müüjale. Kui aga müüja rikub broneerimislepingut ning müüb broneerimisperioodi jooksul kinnisasja kellelegi teisele, siis kohustub ta tasuma broneerijale leppetrahvi.

Broneerimistasu suurus sõltub kui pikaks ajaks soovitakse kinnisasja broneerida, kui suur on huvi broneeritava kinnisasja vastu teistel huvilistel ja milliseid võimalusi tõenäoliselt kaotaks broneeritava kinnisasja omanik, kui ta seda ühele võimalikule ostjale ei broneeriks. Seega selget juhist anda, milline tasu on mõistlik, polegi nii kerge ja sõltub mitmest asjaolust.

Oluline on siinkohal märkida, et lepingu pealkiri ei muuda selle sisu, see tähendab, et isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, ei tähenda see, et tegelikult ei või tegemist olla eellepinguga.

Avokaados on võimalik kinnisasja broneerimisleping koostada 10 minutiga.

Klienditoelt saad alati abi küsida, kui lepingu koostamisel tekib küsimusi, millele vastuseid ei leia. Lisaks saad lugeda iga lepingu liigi juures vastuseid enamlevinud küsimustele. Lepingu koostamiseks vastab kasutaja küsimustele, vastuste juures olevad infonupud selgitavad kasutajale küsimuse sisu, kohtupraktikat ja teisi olulisi asjaolusid. Kui küsimused on vastatud, koostatakse leping Avokaado süsteemis hetkega ja seda saab samas alla laadida, jagada, kommenteerida ja allkirjastada.

Avokaado 11.10.2017