Üürileping – kas tähtajaline või tähtajatu?

Sügisel sõlmitakse kõige enam üürilepinguid, mistõttu on hea teha kiire ülevaade, kas sõlmida tähtajaline või tähtajatu üürileping. Oluline vahe tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul on selle lõpetamises.

Tähtajalise eluruumi üürilepingu lõppemine

Tähtajaline üürileping sõlmitakse kindlaks ajaperioodiks. Üldreeglina tähendab see, et leping kehtib kokkulepitud perioodi lõpuni ning kummalgi poolel ei ole eluruumi üürilepingut õigust enne tähtaja saabumist üles öelda. Lepingut on õigus enne tähtaega üles öelda vaid erakorraliselt – s.t. enamasti vaid siis, kui teine pool lepingut oluliselt rikub – näiteks jätab üürnik rohkem kui 2 kuu üüri maksmata või ei ole üüritavat pinda võimalik üürnikul mingil põhjusel kasutada. Olenevalt ülesütlemise alusest võib olla vajalik ka eelnev täiendava tähataja andmine ülesütleva poole poolt. Eluruumi üürilepingu sõlmimisel on keelatud ka kõik kokkulepped, mis on seadusega võrreldes üürniku suhtes ebasoodsamad. Kui lepingus sisaldub kokkulepe, mis on seadusest sätestatud ebasoodsam üürnikule, siis on see kokkulepe tühine.

Tähtajalise äriruumi üürilepingu lõppemine

Erinevalt eluruumi üürilepingust ei ole äriruumi tähtajalisele üürilepingule sellist ranget seadusest tulenevat ülesütlemise keeldu – pooled võivad kokku leppida ka õiguses tähtajaline üürileping etteteatamisega varem lõpetada. Praktikas kasutatakse seda siiski harva, kuna üürileandjate huvi on lepingu kehtimine ja täitmine kuni tähtaja lõpuni. Kui ennetähtaegse lõpetamise õiguse osas kokkulepet ei ole, võib sarnaselt eluruumi üürilepingule ka äriruumi üürilepingu erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda. Erakorralise ülesütlemise aluseks on eelkõige võlaõigusseaduse §-des 314-319 toodud alused (asja kasutamise võimatus, lepinguvastane kasutamine, tasumisega viivitamine, terviseohtlikkus, üürniku pankrot), kuid lisaks nendele võib ülesütlemine olla põhjendatud ka siis, kui esineb muu väga mõjuv põhjus.

Tähtajatu üürilepingu ülesütlemine

Tähtajatu üürilepingu sõlmimise korral on nii üürnikul kui ka üürileandjal õigus leping korraliselt üles öelda sellest vähemalt 3 kuud ette teatades. Pooled võivad lepingus ka teistsuguses etteteatamistähtajas kokku leppida, kuid jällegi tuleb tähele panna, et eluruumi üürilepingu korral ei tohi üürileandja poolt ülesütlemisel vastav tähtaeg olla vähem kui 3 kuud, vastasel juhul on see üürniku jaoks ebasoodsam võrreldes seadusega ning seega automaatselt tühine.

Eeltoodust on näha, et tähtajatu üürileping võib küll anda suurema paindlikkuse pooltele lepingu ülesütlemiseks, kuid kui vähemalt üks pooltest vajab asja kasutusõiguse suhtes kindlust ja stabiilsust, siis võibolla mõttekam sõlmida tähtajaline üürileping. Samas, arvestades, et eluruumi üürilepingu puhul on keelatud üürniku jaoks seadusega võrreldes ebasoodsamad tingimused, siis juhul, kui üürnik ja üürileandja ei ole kindlad, milliseks perioodiks üürileping sõlmida, võib sõlmida ka tähtajatu üürilepingu, mille puhul mõlemad pooled peavad arvestama 3-kuulise ülesütlemise võimalusega.

Avokaado 22.09.2016